（原标题：中环不雅察｜香港楼市总结与瞻望：2024楼价全体跌6.8%AV色情，租房市集增长强劲，本年会否不时“量升价跌”？）

21世纪经济报说念记者 孙迟悦 香港报说念

1与6日，香港东铁线大埔墟站内，一家房产中介的玻璃门上贴满了在售房屋的价钱信息，其中，部分价钱已被秀气笔涂改更新。21世纪经济报说念记者注意到，也曾售价为578万港币的房产，如今已鼎新为538万港币。

不到一年前，这扇门上还张贴着“全面撤辣，入市要快”等口号。

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满墙陈设的待售房产宣传图中，约有一成的房屋依然出现了降价相关的修改，该中介处的得当东说念主向记者先容，“若是特意购买，这些挂出的房产齐还有议价空间”。

访佛的局势也出面前太和站内的房产中介处，以及再向北的粉岭站和上水站内。

“还能再等等”，一位在中介处不雅望的女士对21世纪经济报说念记者示意，自“全面撤辣”后，她和家庭成员曾探求在香港新界北区置业，但鉴于香港房地产市集似乎还有降价空间，保捏不雅望作风更为千里着平缓。

新盘优惠频出，拓荒商订价严慎

与此同期，一手新盘亦然优惠策略频出。

1月6日，位于香港岛东区筲箕湾东大街的傲华ORIA联合好意思联物业推出“出租物业保障优惠”，该优惠功令，在交收新址后三个月内于好意思联出租该房产的买家，将赢得约2000港元的保障优惠。

好意思联物业住宅部行政总裁布少明对21世纪经济报说念记者示意，“出租物业保障优惠”的推出是为了眩惑以收租为方针的长线投资者。

布少明称，“房钱升、楼价跌”是2024年香港住宅类地产的趋势。跟着香港特区政府积极吸纳东说念主才，同期晓谕扩大各大高校留学生在招生东说念主数中的占比，这些身分均导致夙昔一年香港租房市集增长强劲。截止12月中旬，2024年内年香港住宅房钱升幅超5%，而楼价却下落约6.8%。

香港差饷物业估价署数据露馅，2024年4月至9月时间，香港私东说念主住宅售价指数曾集结五个月下落，且从2024年头至11月，累计下落约5.34%。但该指数在1月有所回升，报290.9点，较10月回升约0.9%。

此楼市下行周期自2021年下半年运转，截止2024年底，私东说念主住宅售价在三年多内基本保捏下落趋势。据香港差饷物业估价署统计，香港私东说念主住宅售价指数从2021年9月的398.1点累计下落26.93%，至2024年11月的290.9点，跌至接近2016年8月的水平。

反应二手楼价的华夏城市最初指数（CCL）露馅，截止2024年12月27日，该指数报137.15点，较前一周下落0.73%，较上月下落1.02%，这一数字仍然处于8年多来的低位，雷同接近2016年的水平。

华夏生意契约成交记载露馅，从2024年头至12月，香港九龙、新界东、新界西的大型屋苑的成交价多量下落超6%，而港岛区的跌幅相对较小，为3.8%。

一直以来，香港“十大屋苑”的相关动向是斟酌楼市走向的紧迫方针，其涵盖了十处香港、九龙和新界地区在房地产市集中占据踏实地位、走动活跃且价钱沉着的优质楼盘。

华夏地产相关十大“蓝筹屋苑”的成交数据露馅，截止2024年12月，其中有70%的屋苑平均成交呎价下落。黄埔花坛的下落幅度最大，年内屋苑成交呎价下落约11.5%；其次是好意思孚新邨，跌幅达到9.4%；位于港岛的康怡花坛跌幅达到7.8%；丽港城、映湾园、海怡半岛及新齐城的跌幅均在5%以下。

比较之下，沙田第一城、太古城及嘉湖山庄的成交价较2024年头有所上升，其中沙田第一城的呎价对比2024年头回升卓著6%。

“面前来看，严慎订价和符合优惠如故主要策略。”在傲华ORIA发布保障优惠的现场，协成行发展有限公司相关物业销售东说念主员对21世纪经济报说念记者示意，除眩惑长线投资者的优惠策略外，傲华ORIA还推出了各类房价优惠有计划，举例“早鸟认购”优惠和协成行“以东说念主为本”优惠等，四类优惠重复可减免房价的4%。

而在订价方面，1月2日，傲华ORIA更新了其房产报价单，触及50套房产，更新后的平均呎价（1呎约即是0.11平常米）约为19544港元。该楼盘通达式户型入场费335.1万港元，入场价15232元/呎，较2023年6月开盘时首张报价单提供的478.8万入场费折价约30%。

“思在第一批推出时以‘好价’买楼就要抽签，能不成买到要看运说念。”香港房产中介公司品正置业总司理伊娜对21世纪经济报说念记者示意，订价方面，第一批推出的房屋价钱单时常以比较优惠、致使低于老本的价钱来“试水”和造势，以眩惑客户，后续推出的价钱单则凭证市集情况进行订价。面前，香港各大拓荒商推出新楼盘的节拍和价钱均以得当为主。

布少明合计，基于2024年香港楼价全体下落的趋势，2025年各大拓荒商将以“出货”为主，积极去库存，并保捏审慎的订价策略，在开盘初期以低于市价出售的销售策略为主，后期收到积极的市集反馈后再聘用“加量涨价”。 

2025楼价涨跌趋势将在2月初显

房价鄙人降，销量却创下了新高。

布少昭示意，尽管有所波动，但在多个利好身分的驱使下，凭证好意思联物业住宅部的统计，2024年香港一手住宅走动量为约1.6万宗，二手住宅走动量约为4万宗，创下3年来的新高。

总结2024年香港住宅物业成交量趋势，年头，在“全面撤辣”后，楼市曾眨眼间出现“小阳春”，2月至4月，香港住宅销量彰着回升，但这一上升趋势却未能捏续。

凭证华夏地产楼宇生意合约登记的统计分析，2024年4月，香港全体住宅楼宇（包括一手房和二手房）生意登记量为8551宗，较3月的3971宗大幅高涨约115%。

但在随后的五个月中，全体住宅楼宇的走动量捏续下降，2024年9月的全体住宅楼宇生意登记量为2848宗，较8月下落了22.1%。2024年第三季度，香港全体住宅楼宇生意登记量为10225宗，与上一季度比较下降了43.0%。

2024年11月全体住宅楼宇生意登记量有所回升，录得6298宗，较10月上升34.1%。但在12月，该数据再度下落34.9%，创下3个月内最低水平。

感激梁行香港估价及参谋人服务部高等董事黎剑明向21世纪经济报说念记者示意，2024年10月行政主座施政评释中对于非住宅物业按揭成数的新功令是鼓舞11月住宅生意登记量回升的重要身分。

2024年10月16日，香港特区行政主座李家超在2024年施政评释中晓谕，不管物业价值、是否私用或公司捏有、以及买家是否初度购买，住宅及非住宅物业的按揭成数上限颐养转机至70%。

黎剑明合计，2024年11月末走动量下降的主要原因是10月一手房销售量上升，部分楼盘依然售罄。而到了11月和12月，成交量较大的二手楼盘业主运转“惜售”，他们运转擢升价钱或者减少议价空间。

瞻望异日AV色情，虽存在一定不对，但大部分银行和金融机构对2025年香港楼价守护“稳中有涨”的预期。

星展银行践诺董事兼经济研究部香港房地产业分析师丘卓文示意，忖度2025年香港房地产价钱将保捏相对安详，不会有彰着涨幅或跌幅。

瑞银示意，若是好意思联储捏续减息且好意思国长债息率下降，忖度2025年香港楼价及房钱将同步上升5%-10%。

黎剑昭示意，好意思联储减息周期依然开启，在研究汇率轨制下港息奴隶好意思元的利率走势，对于正在“供楼”的东说念主来说，房贷使命相较于“高息时辰”有所裁减。因此，感激梁行对2025年香港楼价升幅守护较为乐不雅的预估，忖度全年楼价高涨约5%。

摩根士丹利2024年12月中旬的评释中指出，香港住宅市集在2025年将守护全体安详的态势，上半年可能会下落5%，而下半年存在高涨的可能性，一些利好楼市的计策忖度将有助于楼价上升。

仲量联行香港主席曾焕平示意，瞻望2025年，香港银行利率走势有可能不如预期的乐不雅。面前，香港银行同行拆息仍然高达4%，这一数字对比以往楼市复苏时辰的水平较高。因此，忖度来岁中微型住宅及豪宅楼价将下落约5%。但他也示意，若中国内地资金流入香港超出预期，楼价的跌幅大约会较为柔顺。

黎剑明忖度，2025年新拓荒的大型楼盘将在农历新年纪后或2月中旬推出，靠近如斯波动的销量，拓荒商正积极部署并检视市集，“2025年一手房价钱和销量变动将在2月中旬大型楼盘的开盘价充足公布后才会充足体现”。

伊娜示意，面前启德区楼盘数目较多，况兼由于其市政野心和学校麇集等配套重要方面野心较为完善，深受买家喜爱。客岁“全城哄抢”的天玺·天亦然启德的新盘，不少买家集结抽满四轮依然买不到。

据悉，长江实业集团旗下启德跑说念区Victoria Blossom第1期，忖度将打响2025年香港新楼盘放售“第一枪”，将于第一季度内发售贪图307套住宅，市集对其是否将延续长实集团近期的廉价策略保捏着高度关心。此外，位于将军澳的日出康城第13期也将于2025上半年开售，该楼盘第12期曾为2024“港楼销冠”，售出贪图959套。

据统计，2025年上半年忖度将有19个新盘登场，提供超8000个单元。

“新香港东说念主”有望在2-3年后鼓舞楼市销量

频年来，“新香港东说念主”的到来无疑是鼓舞香港楼市销量紧迫身分之一。

“一个东说念主住如故一家东说念主住？”立足东铁线上水站外一家房产中介的门前，其得当东说念主立马用流利的历害话商议记者。

这位得当东说念主示意，2024年下半年，有不少内地购房者前来参谋，沙田和大围的住宅很是受到嗜好，但近期北区住宅的参谋量也在上升。

雷同在中介处参谋的，还有在2024年举家搬迁至香港的L女士，但她向记者示意，对于新来港的“专才”来说，买房并不是首选。她示意，轮廓家庭收入、供楼压力，以及办事的流动性，租房是面前的首选，而买房则要比及办事透顶沉着后。

伊娜示意， “先租后买”是大部分中国内地来港东说念主才的首选，但也有一部分聘用平直购买，这些客户主要为带着孩子来香港假寓的家庭，他们比较看好香港国外化的解说环境，以及后续苦求香港顶尖高校的上风。

黎剑明合计，“专才”和“高才”对香港楼市的复古可能有滞后性。夙昔一年楼价下落，但房钱上升的趋势也碰巧反应了这些来港东说念主才对租房需求的加多。永远来看，忖度这些来港东说念主才在香港找到办事并沉着下来后，将在2至3年后对香港住宅楼市产生积极影响。

据悉，截止2024年9月底，香港各类东说念主才引进有计划贪图收到超38万宗苦求，其中约24万宗已获批，另有约16万名家属一同投入，逾额完成香港特区政府最初订下的2023年至2025年共引入105000名东说念主才的方向。

2024年10月，劳工及福利局局长孙玉菡示意，在高端东说念主才通行证有计划下，相关当局将践诺两项优化法子：一是扩容，结伴历大学会由当前185间国外顶尖大学扩张至198间；二是高才通有计划下A类东说念主才的首个签证期限将延迟至三年。忖度2025年来港东说念主才数目还将上升。

星展银行践诺董事兼经济研究部香港房地产业分析师丘卓文对21世纪经济报说念记者示意，尽管面前内地“来港东说念主才”的数目束缚加多，需求端存在彰着刺激，但较高的房地产供应量仍将边界香港房价的高涨。香港新址竣事数目束缚加多，未出售的房产数目较大，因此拓荒商将保捏纯的确订价策略以守护房产销量的沉着。同期，在降息后，香港二级房产市集的房价也将保捏沉着。

布少昭示意，启德区房产供应量较大，配套重要较新；港岛地区出行便捷；新界区交通便捷；北区的元朗和屯门房产均价较低。以上地区的房产均受到“新香港东说念主”的偏好。

其中，外界高度关心的北部齐会区是频年来香港政府重心拓荒的区域之一。

2024年12月27日，香港发展局公布了新界北新市镇的初步发展提倡，有计划将香园围、打饱读岭、坪轾、恐龙坑、皇后山等贪图1420公顷的区域发展成为港口商圈及新兴产业基地。同期，将在占大地积约55公顷的马草垄——古洞北和河套的交织点——建筑住宅及配套重要。香港发展局忖度，新市镇将建筑约17.6万个单元，能容纳48.4万东说念主口的住宅；马草垄则将建筑约10.7万单元，能够容纳2.8万东说念主口的住宅。

丘卓文对21世纪经济报说念记者示意，异日，大学城或高新时期产业等将蚁合在香港北部齐会区发展，新界北新市镇的束缚发展将为有计划在此办事和生计的学生和住户提供更多住宅。